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楼市资金面开始趋紧 房贷优惠利率折扣调减

时间:2017/5/11 6:19:24  作者:  来源:新浪网  查看:  评论:
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  楼市资金面开始趋紧。据相关统计,4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,自1月以来已连续4个月上升,房贷优惠利率折扣调减。4月份,全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣调减,占比22.89%。春节后楼市上升的“领头羊”北京、广州,“五一”后已将首套房贷最低利率上调至基准利率,北京二套房贷则执行基准利率上浮20%。

  除利率提升外,资金进入楼市的体量也开始被限制,这主要是基于居民杠杆率快速攀升的担忧。此外,影子融资(如同业和理财)快速扩张,往往以非标融资的形式助推楼市繁荣和泡沫化。

 

楼市资金面开始趋紧 房贷优惠利率折扣调减

 

 

  房地产整体杠杆率飞速攀升,这是2016年以来热点城市地产繁荣、房价暴涨、资产泡沫不断膨胀的重要原因。因此,今年新增房贷额度会压缩。根据海通证券测算,今年居民房贷投放量在4万亿元左右,要比2016年下降50%。

  2016年,居民房贷占新增贷款的比例从2015年的30%提升到45%,9家上市银行居民房贷占新增贷款的比例达到59%,四大国有银行全部超过60%,其中农行占比高达78.6%。2016年中期业绩会上,各上市银行纷纷表态,将低风险的居民房贷作为未来业务拓展的方向。今年一季度,新增居民中长期贷款(1.46万亿元)同比增长32.7%,占同期商品房销售额的比例为60%,再创历史新高。

  近期,人民银行和银监会相继表态,要合理控制房地产融资业务增速。同时,3月份以来,50多个城市出台或强化了以限购、限贷、限价、限售为主要内容的紧缩性调控政策。预计二季度以后,居民房贷投放规模、节奏都会放缓。更为重要的是,金融机构“去杠杆”进程已开启,对楼市资金面的影响很大。过去短短一个月时间内,银监会发布多项政策规范,强化现有银行监管政策,并针对银行间同业业务和理财等业务监管,出台了更具操作性和明确的细则。

  在负债端,监管新规将同业和理财纳入流动性风险管理,并严格贯彻同业负债不高于总负债三分之一的规定;在资产端,坚持“穿透式监管”,控制同业和理财多层嵌套和加杠杆,并借助券商资管、基金子公司等通道,绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。同时,结合近期对银行全面落实MPA考核,要求对同业和理财对接的资产足额计提资本和拨备。因此,同业和理财规模必然会下降。

  规模紧缩叠加春节后货币市场利率中枢抬升,银行融资成本开始全面走高。据瑞银证券统计,2016年以来,10年期国债和3A级企业债收益率分别上升80和160个基点。而且,当前40%的新增信贷定价,要间接挂钩货币市场利率和国债利率,而非基准贷款利率(2009年这一比例仅为19%)。尽管居民房贷安全边际较高,但收益率较低,融资成本抬升必然拉高房贷利率。这是今年以来,首套房贷款利率连续4个月上升的原因。

  同时,金融机构“去杠杆”也将影响房地产开发项目融资。去年以来的楼市调控,无论对于开发商拿地,还是项目开发、投资购房,国家及地方文件都规定,不得利用非标准化的场外融资,如资管计划配资、私募融资、首付贷或P2P融资等渠道。但是,银行突破这一限制的做法,就是将拿地、开发项目和大宗物业投资包装成非银行金融机构的资产,从而去掉地产马甲,然后借助通道对接同业和理财等非标融资。笔者所在的深圳,房价高企的背景下,周期长、风险大、拆迁成本高的旧改项目,很多吸纳私募资金分散风险,而私募资金往往来源于银行理财或同业资金。

  此轮金融监管,除了“去杠杆”、缩减银行资产负债表、非标融资接受负债约束、非标资产纳入资本金约束外,还要打击各类通道(比如券商资管、基金子公司),这对于近年来高价拿地、参与房地产开发、大宗物业投资背后的杠杆资金冲击非常大。无论是融资规模还是融资成本,都将开启紧缩进程。

  资金面或将进入新一轮紧缩期,无论广义货币(M2)还是信贷投放,其增速都开始下降。M2增速已从2014年的14%回落到目前的10.5%,居民房贷余额增速也开始回落。同时,春节后的新一轮楼市调控全面“落地”,调控不仅覆盖一二三四线城市,且限制性措施的力度达到历史之最,限制范围也从住宅扩展到“类住宅”,中心城区扩展到外围,并且启动此前从未有过的“限售”。资金面紧缩的配合下,此轮调控将冻结一大批需求,楼市或将结束2014年以来的上升期。

  刚刚过去的4月份,热点楼市量价齐跌。根据中指院统计,4月份一线城市新房成交面积环比和同比分别下降30.5%和34.6%;二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和35.45%。以北京为例,在40天内发布了13项调控政策,5月更是将首套房和二套房贷利率分别上调至基准利率和基准利率的1.2倍。4月份,更代表市场的二手房成交触顶回落,当月北京二手住房成交16902套,环比和同比分别下降35%和36%。北京楼市走向具有极强的代表意义,近期热点城市相继跟进北京调控,预示着热点楼市未来或将触顶回落。

                        
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